遺産相続について
問題になるのは不動産
例えば親御さんがまだ存命なのに本人を含めて遺産相続の話というのは、しにくいものです。
ですが、こと遺産相続に関しては、遺言が書かれていない場合ですが、相続するもの同士だけで決めることができるのです。
例え、遺言が書いてあったとしても、相続するものだけで話し合って遺言の内容とは違う同意をとってもまったく問題がないのです。
それを分割協議といいます。
分割協議とは、相続するものたち全員が話し合って、遺産の取り分をあらかじめ決めておくことです。
それを文書にして相続人全員が納得してハンコをついたものを、分割協議書といいます。
私の30年の経験から、遺産相続というものは、親がまだ存命なときにはそれほどモメるものではありません。
冷静に話しを進めることができます。
不慮の事故の場合は仕方のないことでありますが、それ以外はそれほど親の先が長くない、ということはわかるものです。
そこで、親が亡くなってからではなく、存命のうちに遺産を受け継ぐ権利を持っているもの同士が全員で話し合って、受け取り分をそれぞれ決め、納得した段階でハンコを協議書に押せば有効になります。
相続でもめないようにしておくこと
現金や動産、ゴルフ会員権、証券等は話し合いで割りと簡単に同意が取れますが、こと問題が発生するのは不動産（土地、建物）です。
ここで問題を大きくするのが、外野の下手なアドバイスにより、それでは、「取り敢えず共有名義」にしよう、ということです。
妥協策として、残された遺族同士で名義を共有にすれば「抜け駆け」ができないだろう、ということでその方向に話が進みがちです。
あなたは、共有名義にする、という響きのよい言葉に、良い案だと思いがちでしょう。
しかし、実務上からいわせていただくと、これが後々、大変な面倒を引き起こすのです。
なぜか？
よくあることですが、遺族同士で感情がもつれます。そこに名義人のひとりに火急の金銭が必要になるとします。
または、所有部分を売却したい、という場面になったり、自分の共有部分で借金をしたい等、が発生した場合など共有名義であると、どんな場合でもその物件を動かすときにはその名義人全員の同意が必要になるからです。
兄弟たちが売却に同意しても、残された母親が、父親の思い出があるから、死ぬまでこの家に住んでいたい、という場面もあります。
でも、共有名義にすると、何をするにも、全員の印鑑が必要だと、いうことになるのです。
そもそも、そんな簡単に同意ができるのであれば共有名義などする必要性はなく、話し合いで解決しているはずです。
つまり、簡単にいうとモメているから、それ以上モメないためにも共有名義にしよう、ということになったはずです。
そこに、個人的な思惑や金銭的事情が加わり、または相続人の一人が亡くなった場合には、その親族が相続の権利を得たり、と状況が変化するとますます事態は混乱します。
そうなるとこれがまた大変なことになります。それぞれの欲がからみ、いざその不動産を売却する、という段になるとこれがモメにモメます。
まず、そういうときには、全員が顔も見たくない、という状態になっているからです。
共有名義にするな
いかにも語感のよい「共有名義」・・・にはするな、という意味について説明します。
今いいましたように、共有名義にした段階で、相続人同士で相当ツノ付きあわせている、はずです。
ということは、その時点で、それなりに皆、それぞれに不動産業者やその関係者に相談している、といって差し支えないでしょう。
これが厄介なのです。
評価額はその不動産業者の「思惑」や「企み」によって変わります。
他のものと違い、不動産価格は金額が張りますので、その「欲」によって、ときには何百万、何千万と評価額が違ってきます。
そうすると、それぞれの相続者の期待感が広がり、その提示された金額に固執します。
例えば、相続額が折半であっても、相談している不動産業者の査定額に1,000万円もの差が出るということは珍しいことではありません。
そうなると、高い評価額を得た方はそれで売る、ということに納得しますが、1,000万もの低い数字で売れといわれた方は当然ながらそれでいい、というはずはありません。
もっと高い金額でないとハンコは押さない、といいだします。
そういうときには私たち不動産業者はその不満である差額を足してその不動産を買取る、ということをして問題を解決します。
不動産業者ですから、その物件に付加価値をつけて、納得するお客さまへ販売すればいいだけのことです。
また、不動産業界に30年もいて相続専門でやってきますと業界内の人にしか知ることのないことが数々あります。
実はこういうカラクリがあるのです
私どもがその物件の評価額をお客さまに提示するときには、まずその物件の買い手をつけてから、確実な評価額を提示します。
または私たちが直接、買取りをします。
しかし、これは信じがたいことではありますが、大手不動産会社と呼ばれる不動産業者などは、物件を押さえたいので、「まぁ、売れるだろう」という皮算用によって「高目」の評価額を提示するのです。
さらに、自分の会社だけで売り買いをしたいため、不動産情報を他の業者に公表しないのです。（売買手数料が倍になるため）
それが、今大きな問題になっている、「囲い込み」といいます。
もちろん、違法です。
※ 参考資料
http://diamond.jp/articles/-/69998
http://www.sankei.com/
http://www.step-h.net/b3.html
http://matome.naver.jp/
いい加減、法律を犯して利益だけを追求している大手不動産業者の言いなりになるのはやめませんか
しかし一般には大手だからこそ安心、という気持ちになるものです。
テレビCMではとても感じがよく、名前が通っているだけにあなたに安心感を与えているでしょう。
遺族者間でも、やはり少しでも高く売りたいのが人情ですし、また、大手だから間違いがないだろう、ということで、その大手に任せ る、となりますが、大抵の場合、数ヶ月～半年も経ったのちに、結局、私どもが提示した金額と同じ金額、またはそれ以下、もっと酷いのは、売れなかった、と いう結果になります。
それはそうです、自分ところに囲い込んだまま、売り手を自分たちだけで探さなくてはならないため当然ながら時間がかかります。
通常は、不動産情報として全国に公開され、すべての不動産仲介業者に開示され、全国的に一斉に購入者を探すのですから時間的な差は歴然です。
ですので、私どものように「お客を付けてから」、もしくは、自分たちで買取る、という確実な金額ではなく、大手は自社の利益中心に考えておりますので、当然時間がかかってしまいます。売れないこともあります。
でも、その時間差に対して、結果に対して、大企業は一切責任を持ってはくれません。
大企業はとても辛辣なのです
ここでまた相続する身内間でモメます。
話しが違う、と。
せっかく皆納得して、売る、という話しになったのに、また話しがこじれます。
そして大手に任せる、と言い出したものに、今までかかった日数を現金で払え、というところまでモメることすらあります。
それとよくある騒動の元は、遺族間によって相続分が違う、ということもあります。
先に少し触れましたが、長男が3分の2、下が3分の1という遺言による相続となった場合、取り分の多い長男は早く現金にしたい、と いうこともあり、評価額に対しては、さほど気にはしませんが、下は元々の相続分が低いため、高く売りたいため、容易にはハンコを押さない、ということがあります。
そして争いが始まるということになるのです。
そもそも法的解決には無理がある
さて、これまでの問題はすべて「感情」の問題から発生しているものです。
このような問題を抱えてしまったときに、果たして法的手段、という形で解決がつくと思いますか？
ハンコを押せ、ということは誰にも強制はできません。
大の大人に対して、例え法律（民事）であっても強制的に指図することなどできないのです。
こんなことをいうと、業界から石を投げつけられるかもしれませんが、弁護士がお手上げになった案件で、私たちが辛抱強く解決したものなど、山ほどありますよ。
事実です。
弁護士はお互いの騒動の間に入ってまで問題を解決する、ということはありません。
あくまでも法律上、どうなっているのか、ということだけです。
私たちは法的、ということでは解決しない、ということがよくわかっているので、まず感情の問題から解決していくのです。
不動産評価額の正確性とは
さて、もちろん問題はいろいろ複雑にからみますが、問題の根源は不動産価格の評価の正確性、に大きな比重がある、というともいえます。
誰が一番正確な土地の評価額を知っているのか？
おそらく、あなたが大きな勘違いをしていることがあります。不動産鑑定士という職業をご存知ですね。
土地の正しい評価額というのは不動産鑑定士が一番よく知っているとお思いではないでしょうか？それとも弁護士でしょうか？
答えは、どちらでもありません。不動産鑑定士の仕事というのは主に官庁や大手の仕事に多く携わっており、個人物件の評価額や売買価格がわかることはありません。
ましてや弁護士には専門外なので、土地の正確な評価額など知る由もありません。
正しい不動産評価額に精通しているのはなんといっても、我々、町の不動産業者です。
その土地の今後の値上がり、値下がりの見通し、道路付けにより変わる評価額、周りの環境や交通の利便性等をすべて勘案して計算します。
また、その様々な物件の形態により、売却したほうがよいのか、または、マンションや店舗にして賃料をもらい、それを相続人で分割したほうがいいのか等もきちんと納得がいくよう丁寧にアドバイスいたします。
こういうことは、長年、町の不動産屋をして実際に売買しているもの以外にはできることではありません。
そういう価格を「実勢価格」と呼びます。
では、不動産鑑定士や弁護士はどうやって評価額がわかるのか、といいますと、我々から物件の実勢価格の情報を得ているのです。
事実です。
また、不動産鑑定士を使うと、どうしてもお金がかかってしまいますし評価額も低く見積もりがちです。また弁護士は介入するだけで、解決しなくてもお金はかかります。
そして、相続争いに関して一番肝心なことは、仲介したものが責任を持って販売先まで見つけてきて仕事が完了する、というところです。
繰り返しますが、私どもが現金で物件を買い取ってトラブルを回避する、ということさえいたします。
もちろん、不動産鑑定士や弁護士などはそんなことは絶対にしません。
ここで種明かしをします
では、簡単に感情の問題を解決する、などといっているが、果たしてそんなことができるのか？
こじれた身内間の相続争いに他人が入っていって解決などできるものなのか、とあなたはお思いでしょう。
もちろん、簡単ではありません。
長年の経験上から、身内同士でこじれた問題は身内同士や、まして弁護士などではまず解決は絶望的です。
再度いいますが、相続で一番トラブルが多いのが不動産相続です。
それに加え、「感情問題」です。
そうすると、不動産売買に精通していることや、その売買という最終地点まで責任を持てるか、ということが非常に大きなファクターになるのです。
その物件の買取や販売、また、相続人間のトラブルを回避するために
何度も何度も足を運んで、丁寧に解決していくこと、
それが私たちが30年に渡って相続争い専門に解決してきた、たったひとつのコツなのです。
成功報酬ですので、解決しない限り、私どもには一銭も入ってきません。
ではなぜ、そんなことを親身になって解決するのか？
私たちは、遺産相続問題の大部分を締める、不動産の分割や、売買に関して、適切なご提案をし、その物件の最終的な販売までさせていただき、普通の不動産売買の正規の不動産手数料だけをいただいているのです。
おわかりですね、問題を解決しなくてはならないのです。
問題が解決しない限りにおいて私どもに得るものがない、ということです。
感情の問題は人間にとって非常に大きな問題であって、気分を害すると、損得勘定よりも憎悪の方が勝ってしまうことがあります。
そうなると、もう金銭の問題じゃない、という理不尽な感情になり、相続問題を解決する、ということを放置することにもなりかねないのです。
「顔も見たくない」、というやつです。
そこまでいくと、誰にとっても何もいいことが起きません。
例えば、
- ・建物が傷み続ける
- ・不動産の価値が下がっていく
- ・固定資産税を払い続けなければならない
- ・売却ができない
- ・融資が受けられない
- ・他の相続人が自分の持ち分を勝手に登記して売却する恐れがある
- ・将来、相続人が増える可能性がある
問題を先延ばしにして、いいことはひとつもありません。
- ・相続でもめている古い家があるが、誰も住んでいないので心配だ
- ・かなり老築化が進み、いつ倒れてもおかしくない
- ・隣家へ庭木が伸びて越境しておりトラブルの原因になりそうだ
- ・屋根が傾いており、このままだと強い風で飛散して、隣家を壊しそうだ
- ・同じ理由で通行人にも被害が出そうだ
- ・浄化槽が壊れて汚水が出てきている
- ・付近の景観を壊している
- ・庭の手入れもできないので、害獣や害虫、道路交通上に影響がでている
- ・戸締まりも心配で、窓も割れているため、誰かが住んでもわからない
- ・ゴミ集積所のようになっていて悪臭の原因にもなっている
- ・とにかく遠くて見に行くことができない
- ・外壁が傷んでいるので、落下して通行人に怪我をさせるかもしれない
ましてや、相続発生から10ヶ月以内に税務署に申告納税をしないと、分割がされていなくても相続人は課税の特例や税額の軽減などの特例は適用されません。
こんなことを放っておくと、あなたが考えているよりも大変なことになってしまいます。
また、「空き家対策特別措置法」が平成27年2月に改正され、今まで更地の3分の1だった固定資産税が今までの6倍になったのです。
これは早急に対処しないとあなたの大きな損失になります。
弊社では安全、信頼の全国ネットワークでこのような物件の保全、管理もフルサポートしています。
不動産の専門業者でないとわからない重要なことがあります。
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例えば、再建築不可物件というのをご存知でしょうか？
現在住んでいる家であっても、相続して売却しようとしても家を建てることができないため、買い手が付かない、という土地のことです。
そんな馬鹿なことがあるのか、とお思いでしょうが、決して少ない例ではありません。
これは古い家に多い例ですが、増築等を繰り返しているうちに気がつかない間に、実は建築基準法違反となっていた例や、基準法自体が改正され、道路付けなどの問題で建て替えができなくなってしまった場合等々です。もちろん、相続者が数人いて意見がまとまらずに、売却できない、ということも物件を高く売れない理由になります。
考えるとすぐにわかることですが、土地を買っても、その上に家を建てることができない土地を買う人はいませんよね。相続者同士がモメている物件なんて業者は手を出しません。
弊社の場合は、再建築不可の不動産などは、買い手を見つけ、改築やリフォームの提案をしたりして、あなたの土地の価格をなるべく高くするのです。
もちろん合法的にです。
また、弊社の30年の実績と独自のネットワークで、弊社が現金での買い取りや、買い手を見つけたりしますので、ご相談くださったお客さまには本当に喜ばれております。
付け加えることもありませんが、弁護士や、司法書士、行政書士、不動産鑑定士などはそんなことは絶対にしません。
何の問題もない遺産相続に関しては、上記の専門家に相談くださればいいでしょうが、こと相続争い、となるとまったく別の問題なります。
正直に告白します。
上記の専門家も、相続争い物件などという最も厄介な案件は、業者を通じて、業界では相続争い解消専門業者として有名な弊社に相談し、その案件自体を回してくるのです。
こんなことをこのような公のホームページではっきりというと、普通はこの業界すべてを敵に回すのと同じことになるでしょう。
しかし、本当に困っている方々の問題が解決できるなら、どんな非難でも浴びる覚悟でこのホームページを立ち上げました。
事実だからこそ、堂々と本当のことをいっているのです。
しかも相続争い解消専門業者というのは広い業界内でも弊社だけですので、誰に非難されてもまったく気にならないのです。
こんなことにお困りではありませんか？
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遺産分割が大事だということは十分理解しているが・・・
- ・相続が発生したが、一体どこから何をしていいのかわからない
- ・どんな書類と銀行、役所で集めればいいのかわからない
- ・集める書類が多すぎて時間がない
- ・遺産分割協議書が大事であることはよくわかるが、どうするのかわからない
- ・名義変更や銀行での手続きなどを一手に信用できる方に任せたい
- ・遺産分割がまとまらない
- ・遺産分割の割合に、納得いかない
- ・面識のない相続人との遺産分割なので、話しづらい
- ・いろんなことを理由に遺産分割を先延ばしにされている
- ・正規の相続人以外が嘴を挟んでくる
- ・話しがこじれているので、顔も見たくない
- ・弁護士のいうことに納得いかない
- ・相続人すべての居所がわからない
- ・行方不明のものがいる
- ・財産贈与が不公平である
- ・知らない相続人があわわれる
- ・遺言書に疑問がある
- ・他の相続人と顔を合わせることなく解決したい
相続に関する税金の問題についても、解決しております。
すべて、相続人全員の承諾をいただき、弊社の弁護士に法的な問題はないか、また弊社顧問の司法書士に書類等の不備がないかを十分確認させてからのご案内をいたします。
- ・相続税を節税したい
- ・相続した不動産の登記をしたい
- ・相続した不動産にローンの残りがある
- ・相続した不動産に抵当権がついている
- ・相続した不動産を売却したい
- ・相続した不動産を誰かに貸したい
- ・相続した不動産を賃貸で貸したい
- ・相続した不動産を店舗にしたい